Immobilier1 avril 20268 min de lecture
Je suis freelance en SASU. Est-ce que je peux acheter un appartement à 600 000 € ? Voilà ce que la banque m'a vraiment regardé.
La banque m'a posé des questions auxquelles je ne savais pas répondre. Voici comment calculer ta vraie capacité d'emprunt en SASU : et pourquoi un freelance avec 196 000 € en banque peut se voir refuser un prêt qu'un salarié à 60 000 € obtiendrait.
La banque me demande des justificatifs. Mais personne ne m'a jamais dit ma vraie capacité d'emprunt avec mon profil de freelance, ni dans quel ordre faire les choses.
Un freelance en SASU avec 150 000 € de BIC peut se voir refuser un prêt qu'un salarié à 60 000 € obtiendrait facilement. Pas parce qu'il est moins riche : mais parce que la banque ne sait pas lire son profil. Et parce que lui-même ne sait pas comment se présenter.
Ce que la banque regarde vraiment selon ton régime
| Régime | Revenus retenus par la banque | Justificatifs demandés |
|---|---|---|
| SASU à l'IR | BIC annuel des 3 derniers exercices (moyenne) | 3 derniers avis d'imposition, bilans signés par OEC |
| SASU à l'IS (salaire) | Salaire brut annuel uniquement | Bulletins de paie + avis IR |
| SASU à l'IS (dividendes) | Salaire + 50% des dividendes (variable selon banque) | Bilans + relevés de dividendes |
| Portage salarial | Salaire net des 3 derniers mois × 12 | Bulletins de salaire + contrat de portage |
Le calcul complet pour un profil SASU IR
Exemple : BIC annuel 177 801 € à l'IR, 3 années d'exercice, apport disponible 90 000 €, taux estimé 3,5% sur 20 ans.
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Revenus retenus (BIC IR) | 177 801 €/an | 14 817 €/mois |
| Mensualité maximum (35%) | 14 817 × 35% | 5 185 €/mois |
| Capacité d'emprunt (20 ans, 3,5%) | Formule actuarielle | 880 000 € |
| + Apport disponible | 90 000 € | |
| = Budget total résidence principale | 970 000 € |
Le piège SASU IS sans salaire élevé : si tu te verses 30 000 €/an de salaire et 0 € de dividendes, la banque retient 30 000 € de revenus. Mensualité max : 875 €/mois. Capacité : 148 000 €. Avec le même BIC que le profil IR : et une capacité 6 fois inférieure.
Le séquencement optimal
- Résidence principale en premier : Toutes les banques valorisent la RP. L'argument 'je rembourse mon logement' pèse dans leur évaluation du risque.
- Investissement locatif LMNP ensuite : Amortissements déductibles, revenus locatifs quasi non imposés pendant 10-15 ans. La banque prend 70% des loyers en revenus pour le calcul de la capacité.
- SCI à considérer uniquement si tu accumules plus de 2 biens locatifs : la complexité administrative n'est pas justifiée avant.
Les 3 documents qui font la différence
- Le bilan signé par un OEC : sans signature d'expert-comptable, la plupart des banques n'acceptent pas les bilans comme justificatifs.
- L'avis d'imposition des 3 derniers exercices : la banque calcule une moyenne : une bonne année ne suffit pas.
- Une lettre de contexte : expliquer ton secteur, ta clientèle récurrente, ton TJM, et pourquoi ton activité est stable. Ça paraît anodin : ça change souvent la décision.
Felix calcule ta capacité d'emprunt exacte selon ton régime fiscal, ton apport mobilisable réel (cash disponible − IS − TVA − réserve), et le séquencement optimal RP/locatif. C'est le tableau de bord Stratégie Immobilière : l'un des 11 dashboards disponibles après import.
FX
Équipe Felix
Experts en gestion financière pour indépendants